domingo, 29 de abril de 2012

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quarta-feira, 18 de abril de 2012

Ordem dos Advogados - Imprensa - > Arrendar uma casa hipotecada só com autorização do banco > Público

Ordem dos Advogados - Imprensa - > Arrendar uma casa hipotecada só com autorização do banco > Público Arrendar uma casa hipotecada só com autorização do banco > Público

O proprietário de um imóvel com empréstimo pode arrendá-lo se o banco o autorizar. Avançar para um contrato de arrendamento sem autorização da instituição financeira pode ser motivo para o fim do contrato de empréstimo. Também não impede o processo de execução da hipoteca, faz disparar o montante da dívida e deixa o inquilino desprotegido.

As dificuldades financeiras e a impossibilidade de vender rapidamente os imóveis levam algumas famílias a optar pelo arrendamento de casas que ainda estão a pagar ao banco. A solução, que para muitos portugueses pode ser a única forma de evitar o incumprimento, tem de ser gerida com transparência com o banco.

Quando uma família deixa ou admite deixar de pagar o empréstimo e tenta utilizar um contrato de arrendamento, feito à revelia do banco, para evitar que este execute a hipoteca do imóvel pode atrasar alguns meses esse processo, mas não o impede, explicou ao PÚBLICO a advogada Maria de Deus Botelho.

Entretanto, enquanto o processo de contencioso não se resolve, a dívida da família aumenta consideravelmente, dados os elevados juros que são fixados no contrato precisamente para a situação de mora ou atraso.

Por outro lado, depois da execução, se o valor do imóvel não for suficiente para pagar a dívida, o banco pode demorar alguns meses, mas não deixará de pedir o arresto de outros bens e rendimentos do cliente, designadamente a penhora de parte de ordenados e pensões.

Contactada pelo PÚBLICO, a jurista da sociedade de advogados José Pedro Aguiar-Branco explica que, regra geral, os contratos de empréstimo à habitação estabelecem um direito de hipoteca do imóvel, "livre de ónus e encargos", a favor do banco. Um contrato de arrendamento é considerado uma oneração do imóvel e, por isso, é necessário o consentimento prévio do banco. Este pode ou não dar autorização, sendo que, se a der, mantém o direito de execução de hipoteca, mas assume responsabilidades sobre o contrato de arrendamento do inquilino.

Se não der autorização e, mesmo assim, o proprietário fizer um contrato de arrendamento, o banco tem motivos para resolver o contrato, obrigando o cliente a pagar a totalidade do empréstimo ou, no caso deste se recusar, a executar a hipoteca.

O PÚBLICO contactou a jurista Maria de Deus Botelho na sequência de uma mensagem que está a circular por mail e SMS, e que refere "que se alguém está em perigo de perder a casa por não poder pagar o empréstimo tem uma solução completamente legal" de evitar que o banco tome conta da casa, e que passa pelo seu arrendamento a um membro da família por um preço simbólico, bastando para isso que registe o contrato na Conservatória de Registo Predial.

A solução proposta não tem nada de legal. A jurista explica que, à excepção do valor do contrato, que pode efectivamente ser estabelecido pelo valor que as pessoas entenderem, a existência de um contrato de arrendamento pode ser "uma pedra na engrenagem", mas não impede a execução da penhora. E, mesmo que o arrendatário exista de facto e não seja um contrato fictício, como é sugerido na mensagem, isso não limita o direito do banco de executar a penhora do imóvel livre de ónus e encargos. Ressalva ainda que a primeira hipoteca prevalece sobre todos os ónus posteriores.

O registo dos contratos na Conservatória de Registo Predial e nas finanças, com o respectivo pagamento do imposto de selo, não garante legalidade do contratos. Estas entidades limitam-se a registar os contratos, a guardar cópias, mas não fazem qualquer prova da veracidade da informação. Ou seja, essa é uma responsabilidade do arrendatário.

> Publicado no Público a 14 de Abril de 2012